A. Le contrat de bail
La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et vise à protéger les parties au contrat, leur laissant peu de marge de manœuvre. Elle s’applique pour tous les logements loués vides, à titre de résidence principale du locataire ainsi que les garages, les places de stationnement, les jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
1. Les clauses du bail
1.Les clauses obligatoires
Le bail doit à peine de nullité comporter les mentions suivantes :
• L’identité et les coordonnées des parties (personnes physiques ou morales). L’identité de l’agence immobilière le cas échéant et sa domiciliation doivent également y figurer.
• Le contrat indique la date de prise d’effet et la durée. La durée du bail est d’au moins trois ans renouvelable si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale.
• La description précise du logement mis en location indiquant le nombre de pièces ainsi que les annexes (caves ou garage) et les parties communes.
Il faut en outre préciser la superficie du logement depuis 2009 :
• La nature et la destination du local. Il s’agit principalement d’un appartement ou d’une maison et la destination sera souvent à usage d’habitation.
La loi prévoit néanmoins que l’usage peut être mixte (habitation et professionnel) si le locataire créé son activité et y établi le siège de son entreprise ou s’il exerce son activité dans une partie du local à condition ne pas recevoir de clientèle et de ne pas y stocker les marchandises.
• Le montant du loyer est stipulé hors charges. Il faut en outre préciser sa fréquence qui se fera en principe par règlement mensuel mais ce n’est pas une obligation.
Zoom sur les personnes physiques : ce sont tous les propriétaires bailleurs à titre individuel mais aussi les SCI (sociétés civiles immobilières).
2. Les clauses facultatives
Ces clauses ne sont pas obligatoires pour la validité du contrat mais dans les faits, on en constate souvent la présence.
• Si un dépôt de garantie est prévu, son montant doit figurer dans le contrat. Depuis 2008, la loi en limite le montant à un mois de loyer hors charge. Il est impossible d’en modifier le montant en cours de bail ni lors de son renouvellement.
Important : Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.
• La révision du loyer se fait en général à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice du coût de la construction.
• La clause résolutoire a vocation à prévoir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, du non-paiement du dépôt de garantie ou l’absence de présentation d’une attestation d’assurance locative obligatoire.
Le fait de l’insérer dans le bail permet au propriétaire de s’en prévaloir et facilite ainsi la résiliation du bail.
• Il est aussi possible de prévoir la réalisation des travaux à la charge du locataire en contrepartie d’une remise de loyer par exemple.
• Le propriétaire a la possibilité d’exiger le cautionnement d’un tiers pour garantir le paiement des loyers et des charges du futur locataire.
À noter : le cautionnement d’un tiers ne sera pas possible si le propriétaire a souscrit une assurance « garantie des loyers impayés » ou une assurance privée.
3. Les clauses abusives
La loi de 1989 est une loi très protectrice des parties et surtout du locataire. Elle empêche l’insertion au sein du bail de certaines clauses.
• Le propriétaire ne peut imposer le prélèvement direct du loyer sur le salaire du locataire.
• Le mode de règlement du loyer ne peut être imposé.
• Le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de mener une activité politique ou associative.
• En cas de vente du logement ou de relocation, les visites ne peuvent avoir lieu plus de deux heures par jour ni les jours fériés.
• Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à souscrire l’assurance locative auprès d’une compagnie d’assurance définie.
• Il n’est pas possible de prévoir l’engagement systématique de la responsabilité du locataire en cas de dégradation des parties communes.
• Le propriétaire ne peut pas restreindre la libre jouissance des lieux comme interdire l’utilisation de l’ascenseur ou de donner les clés à un tiers.
• La résiliation de plein droit du bail ne peut être envisagée pour une autre cause que le non-paiement du loyer ou des charges.
• Si votre bail contient une de ces clauses, elle est considérée comme nulle et donc les parties n’y sont pas soumises.
2. Les autres documents assortis au contrat de bail
Les annexes au contrat de bail ont pour objet de permettre une parfaite information du locataire sur l’état du bien.
1. Les annexes
Le contrat de bail doit en outre comporter un certain nombre d’annexes qui peuvent varier en fonction de la spécificité des lieux.
Retrouvez la Notice d’Information destinée aux locataires en suivant le lien :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030649902&categorieLien=id
Le propriétaire doit obligatoirement faire réaliser un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, la superficie, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques.
Le locataire doit fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs dès le jour de la remise des clés.
Le propriétaire doit annexer au bail l’extrait de règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes ainsi que le nombre de millième de copropriété afin de déterminer le paiement des charges.
Le propriétaire doit également fournir au locataire les notices des appareils électroménagers mis à disposition dans le logement.
Enfin si le locataire a recours à une caution pour obtenir le logement, l’identité de la caution et l’acte d’engagement doivent y figurer.
B. Les obligations des parties
Le contrat de bail a vocation à régir les Droits et obligations des parties.
1. Les obligations du locataire (cf article 7 du bail)
Le locataire en l’échange de la mise à disposition des lieux, se doit de payer régulièrement son loyer et les charges qui en découlent.
Il doit en outre, user paisiblement des lieux en bon père de famille en respectant la destination des locaux. Dès lors, il ne doit pas sans l’accord écrit du propriétaire, transformer les lieux en cassant des cloisons par exemple.
À noter : la notion de bon père de famille est un standard qui ne connaît pas de définition précise. Il s’agit du comportement raisonnable que chacun aurait dans la même situation.
Si les « gros travaux » restent en principe à la charge du propriétaire, le locataire n’est pas exempt de tout. Il doit en effet assurer l’entretien courant des lieux et procéder aux menues réparations qui s’imposent (c’est le cas d’un robinet qui fuit par exemple)
Le locataire devra néanmoins permettre que soient exécutés les travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble en facilitant l’accès dans les lieux.
Bon à savoir : La sous location est en principe interdit. Il faut en référer au propriétaire pour éviter tout litige qui, en cas d’absence d’autorisation, peut se réserver le droit de résilier le bail.
Néanmoins, sachez que si en cours de bail vous envisagez de partager le logement avec votre conjoint, ou un colocataire, vous n’êtes pas obligé d’en demander l’autorisation au propriétaire qui n’a pas de droit de regard sur votre vie privée. Mais dans ce cas, vous resterez légalement seul redevable du loyer. Il peut donc être préférable d’en informer le propriétaire pour obtenir la co-titularité du bail.
2. Les obligations du propriétaire
1. Au cours du bail
Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent c’est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En outre, le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les locaux doivent être en état de servir à l’habitation et le bailleur se doit de procéder aux réparations qui pourraient s’imposer comme le remplacement du chauffe-eau.
Mais surtout, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Il ne doit pas s’immiscer dans la vie du locataire et avoir en sa possession un double des clés. Le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les lieux, sans l’accord préalable du locataire qui a la pleine jouissance des lieux.